2025年的房价数据已经公布，不管是卖出的房子数量，还是平均价格，多数城市房价仍在下跌。但在70个大中城市中，有三个城市逆势上涨——上海、杭州和太原。这意味着楼市已从普遍下跌进入分化阶段。
为什么是这三个城市？核心是豪宅热销。
上海是典型代表，其上涨主要由高端住宅驱动。2025年，上海总价1000万以上的一手住宅成交了12764套，其中3000万以上豪宅占全国一半，5000万以上占全国七成。亿元顶豪成交了72套，占全国总量超七成。豪宅成交量价齐升，显著拉高了上海新房均价。
杭州和太原情况类似。2025年杭州新房成交套数创九年新低，但均价却上涨约5.6%，主要依靠高端房源拉动。总价1000万以上豪宅成交了4297套，排全国第四，均价创九年新高。
这揭示了一条路径：在当前市场，核心城市的高端住宅已成为稳住房价的“压舱石”。
政策定调：肯定房产金融属性，优先“稳预期”
高能级城市的豪宅热销，其实是对房地产金融资产价值的一种认可。放眼全球，稀缺的好房子都是高净值人群资产配置的一部分。核心城市高端项目成交占比提升，说明高端购买力依然雄厚，也证明了好房子仍然具有保值增值的金融属性。
年初，《求是》杂志发表的《改善和稳定房地产市场预期》一文，首次正式肯定房地产的金融资产属性，并明确2026年重点是“稳预期”。这传递出一个关键信号：要重塑居民对房产保值增值的信心。
有分析认为，今年“稳房价”的优先级可能高于“稳成交量”，因为市场已进入“缺好房子”的阶段。稳房价，就是稳定房地产的金融属性，重建大家对财富的安全感。豪宅因其最强的抗周期能力，金融属性最为突出。肯定这一点，相当于认可了其资产配置价值。
2026年展望：核心城市靠好房子稳住房价
可以预见，今年可能依然是豪宅市场比较活跃的一年。过去一年，在“控量提质”原则下，各地纷纷加大优质土地供应。北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市优质地块的楼面价屡创新高。例如，上海诞生了楼面价16.23万元/平方米的“地王”，北京海淀地块楼面价也刷新纪录至10.23万元/平方米。
整体来看，一二线城市已成为土地市场成交主力。去年全国300个城市的土地出让金，有57%来自一二线城市。这些优质地块将成为2026年新房价格的重要支撑。
靠优质项目托举新房均价企稳，上海等城市去年已示范。但如今市场很难“全国一盘棋”。今年，核心城市在豪宅和改善项目带动下，成交均价有望率先止跌企稳。而更多三四线城市由于新房供应受限，在人口外流、产业支撑不足的背景下，可能还要继续艰难去库存，分化或更加明显。
值得一提的是，《求是》文章已明确今年房地产政策会加码。据悉，房地产“三道红线”已经取消，这意味着政策松绑开始行动，后续利好可能陆续释放。今年的房地产市场，或许值得我们多抱几分期待。
文章引至：明源地产研究院
